Спецпроекты

Рассказывает Сергей Кравчук, директор АКН «Атом»

#82CA9C

Рынок коммерческой недвижимости заметно изменился: продуктовые сети уходят в компактные форматы, гипермаркеты уступают место пунктам выдачи, а инвесторы всё чаще смотрят на помещения на первых этажах как на надёжный источник дохода. Мы поговорили с директором агентства коммерческой недвижимости «Атом» Сергеем Кравчуком о том, как бизнес адаптируется к новым реалиям, из чего складывается доходность инвестора, почему технические параметры помещения важно закладывать ещё на этапе проектирования и какое сопровождение получает покупатель коммерции.


<h1 style="margin: 16pt 0cm 8pt;" class="">Как бизнес адаптируется под новые реалии</h1>Бизнес адаптируется под новые реалии. Продуктовые сети по-прежнему активно развиваются, но меняют форматы: если раньше им нужны были площади 450–500 метров, то сейчас они садятся на площади порядка 350 метров. И тестируют ещё меньшие форматы — например, «Монетка» открыла у нас в «Нова Парке» магазин площадью порядка 200 метров.Развитие электронной коммерции привело к тому, что первыми пострадали большие форматы — гипермаркеты. Часть товара действительно ушла на маркетплейсы, население покупает там. Но кто-то ушёл — зато появились пункты выдачи заказов. Они развиваются очень активно, практически в каждом доме, и есть требование: в каждом квартале должен быть пункт выдачи.Всё равно развивается общепит в формате кофеен и небольших семейных ресторанов средней ценовой категории. Активно развиваются аптеки, магазины у дома, сфера услуг: какая-то часть на паузе, какая-то развивается. Но в любом случае у бизнеса есть точка в конкретном жилом комплексе, в конкретном квартале — и через неё он получает доступ к клиентам: к жителям этого квартала и близлежащих домов, в шаговой доступности. В новых районах население активное, оно активнее пользуется всеми этими услугами — и у бизнеса есть готовая клиентская база.<h1 style="margin: 16pt 0cm 8pt;" class="">Из чего складывается доход инвестора</h1>Инвестор получает стабильный доход. В коммерции договоры обычно заключаются от 5 лет — на 5–10 лет, — и арендаторы съезжают крайне редко. То есть 5 лет инвестор получает стабильный поток, и при этом арендная плата индексируется: договором предусмотрена ежегодная индексация на уровень инфляции, доход растёт каждый год.Поэтому доходность складывается из двух составляющих. Первое — арендный поток, который индексируется. Второе — ежегодный рост стоимости самого помещения: за весь период наших наблюдений коммерческая недвижимость только росла.Мы недавно специально проанализировали несколько своих проектов. Возьмём «Нова Парк» на Широкой речке. Первую очередь мы начали продавать в 2021 году; сейчас у нас уже будет строиться четвёртый квартал. Так вот, в 2021 году инвесторы покупали у нас по 90 тысяч за квадрат — это была средняя стоимость коммерции в том районе. На сегодня стоимость составляет порядка 240 тысяч за квадрат. То есть выросла практически в три раза.Мы посчитали: доходность только от роста стоимости актива за эти 5 лет составила порядка 33% годовых. И это без учёта того, что инвестор, который приобрёл помещение ещё на этапе стройки, сдал его в аренду и получал арендный доход — а это в среднем ещё 10–12% годовых. Если всё сложить, получается порядка 30–40% годовых.И вообще, если анализировать динамику доходности разных инструментов за последние 10 лет, недвижимость всё равно смотрится выгоднее вкладов и других инструментов. Бывает, что вклады дают больше: в прошлом году они давали 18%, а аренда — те же 10–12%, вроде бы по вкладам выше. Но вклад — это всегда короткая история, на год-полтора. А на более длительном горизонте коммерческая недвижимость выигрывает.<h1 style="margin: 16pt 0cm 8pt;" class="">Технические параметры закладываются на этапе проектирования</h1>Работа с техническими параметрами помещения начинается с самого первого этапа. Как только появляется площадка и мы понимаем, что здесь будет коммерция, мы определяем нужный объём коммерции, а дальше — исходя из функций помещения — закладываем технические параметры.У разных арендаторов свои повышенные требования. У продуктовых магазинов — электрическая мощность, вентиляция, отдельные пути загрузки, нюансы по входу. У общепита — тоже киловатты, вентиляция, где-то нужно предусмотреть жироуловитель. Всё это мы закладываем на этапе проектирования.Особенно важный вопрос — вентиляция. Именно в неё чаще всего всё упирается, и именно поэтому в обычном коммерческом помещении потом нельзя открыть общепит. Когда объект уже готов, а вентиляция не предусмотрена, сделать её «по старинке», протянув вентиляционный короб по фасаду, сейчас невозможно: это нужно проводить через голосование дома, и практически никогда его не согласуют. Поэтому критично, чтобы все эти коммуникации были заложены конструктивом дома заранее.Если говорить про остальные виды деятельности: для фитнеса с бассейном нужно предусмотреть место под чашу и возможность её вмонтировать. Медицина и стоматология требуют кабинетной нарезки — чтобы в каждом кабинете было окно, а желательно ещё и «мокрая точка», то есть отдельная разводка воды и канализации в каждый кабинет. Например, сейчас у нас в работе стоматология «Урсула»: мы на этапе проектирования закладываем всю кабинетную нарезку, канализацию, подвод воды. Причём «Урсула» появилась уже после того, как мы вышли на стройку, — под них мы меняем проект. Но в основном мы, конечно, стараемся всё предусмотреть заранее, ещё на этапе подготовки проекта.<h1 style="margin: 16pt 0cm 8pt;" class="">Инвестор не остаётся один на один</h1>У некоторых покупателей есть заблуждение, что коммерция — сложная история, что сдать коммерческий объект гораздо сложнее. Арендаторы здесь действительно посложнее — это компании, у них есть юристы. Но своих клиентов мы никогда не оставляем один на один с этими историями.Мы предлагаем полное сопровождение: берём на себя поиск арендатора, переговоры, подготовку договора. При этом наш юрист по сути находится на стороне инвестора. У нас большой опыт с самыми разными нюансами в договорах — мы знаем, на что обращать внимание, что можно принимать, а что категорически нельзя. Клиента всегда проконсультируем и поможем.Поэтому бояться сложностей не нужно. На самом деле всё достаточно просто. <iframe width="720" height="405" src="https://rutube.ru/play/embed/64920554a3f6dba6a6e8cc9134f53443"  allow="clipboard-write; autoplay" webkitAllowFullScreen mozallowfullscreen allowFullScreen></iframe>

Как заработать 30–40% годовых на бизнес-недвижимости

ВИЗ

Repin Towers

Гаринский Residence

Статьи

Объект паблик-арт программы «ЧÖ»

«Индустриальный младенец» появился на берегу Верх-Исетского пруда. Его создала арт-группа LKKL — художницы Людмила Калиниченко и Ксения Ларина. Высота скульптуры — почти 3 метра, вес — около 1 тонны. Работа над ней заняла около 9 месяцев — символичное совпадение. Новый объект Уральской паблик-арт программы «<a rel="nofollow" href="http://www.chofest.ru" target="_blank">Ч</a><a rel="nofollow" href="http://www.chofest.ru" target="_blank">Ö</a>» выполнен из переплавленного алюминия. <img src="https://api.atomstroy.net/upload/bebb00f86aa344a4d5e38174e790bf68"> Работа художниц наталкивает на размышления о прошлом и будущем индустриального Урала. Уральские заводы возникали на берегах рек: вода наполняла энергией и запускала станки и механизмы. Младенец, вышедший из этой же воды и отлитый из алюминия, несет в себе индустриальное наследие и вместе с тем обращен в будущее. Художница Людмила Калиниченко: «Малыш из металла – это наше отражение: суровый, стойкий, но в то же время искренний, отзывчивый, справедливый. Малыш вышел из воды, которая появилась благодаря строительству заводской плотины. Он спит младенческим безмятежным сном на фоне промышленного района, а вокруг него трехсотлетний город. Что он слышит, что ему снится? Я думаю, он слышит птиц, стук трамвайных колес и наши шаги. Видит во сне, как весной зацветают парки, вечером зажигают фонари, но при этом видно звезды, и, конечно, он видит слезы и улыбки на лицах, но для вашего света его глаза закрыты».<img src="https://api.atomstroy.net/upload/3bd4670814e9804ad015f20d5792baf0"> Индустриальный младенец Художницы: Арт-группа LKKL — Людмила Калиниченко и Ксения Ларина Фото: <a href="https://vk.com/id9350184" class="mem_link" mention="" mention_id="id9350184" style="cursor: pointer;" rel="nofollow">Аня Марченкова</a>Организатор программы: <a href="https://vk.com/atomstroykompleks" class="mem_link" mention="" mention_id="club49567098" style="cursor: pointer;" rel="nofollow">Атомстройкомплекс</a> Cоорганизаторы: <a href="https://vk.com/uralncca" class="mem_link" mention="" mention_id="club1564906" style="cursor: pointer;" rel="nofollow">ГЦСИ в Екатеринбурге</a> & АНО «Стандарт 2.0» Программа проходит при поддержке <a href="https://vk.com/pfci.grants" rel="nofollow">Президентского фонда культурных инициатив</a>

«Индустриальный младенец» на берегу пруда

Уктус

River Park

Просторы

Река. Дом на набережной

ЧÖ

Объект паблик-арт-программы «ЧÖ»

В Уктусском лесопарке появился новый арт-объект — «Городские идолы» Натальи Пастуховой. Новые тотемы, созданные в рамках Уральской <noindex><a rel="noffolow" target="_blank" href="https://www.chofest.ru/">паблик-арт-программы ЧÖ</a></noindex>, изображают домашних животных – наших верных друзей и компаньонов.<img src="https://api.atomstroy.net/upload/tmp/2e7841ebac77eaba0da42e68b18debf6"> 
«В древности люди создавали идолов, чтобы напрямую обратиться к силам природы, непонятным, таинственным и пугающим. А сейчас мы во многом приручили их, они стали нашими домашними – оберегами и покровителями. Мы одомашнили их, а они – нас. Псы, коты, птицы – они наши соседи, но они остаются немного другими для нас. При первом взгляде на «идолов» фигуры животных выглядят милыми и забавными, но стоит присмотреться – и можно увидеть, насколько они другие: у некоторых из них две головы или четыре глаза. Они – наши близкие, но все же другие существа, не совсем нам понятные», — поясняет художница Наташа Пастухова.<img src="https://api.atomstroy.net/upload/tmp/64aebd00dc372f7c6ca16885edf1b757"> Если встать спиной к реке Патрушихе, а лицом – к склонам, то можно рассмотреть пласты эпохи мезозоя и палеозоя. Древние магматические породы дуниты местами проступают прямо на поверхность. Из-за них образуется сухой субстрат вместо почвы, на котором селятся степные растения. Образуется горная степь – явление редкое, чем и примечателен сосновый лес Уктусского лесопарка, ботанического памятника природы. С этой же стороны, от Патрушихи, и нужно подниматься к «Городским идолам» Натальи Пастуховой. Они облюбовали уютную полянку на возвышении, где сходятся (и расходятся) многочисленные лесные тропы.

<img src="https://api.atomstroy.net/upload/tmp/5b3c6233eee933cd34ad4cc99ae43d7b"> Арт-объект стал частью третьего сезона <noindex>
<a rel="noffolow" target="_blank" href="https://www.chofest.ru/">паблик-арт-программы ЧÖ</a></noindex>, организатором которой является наша компания. Ближе всего к «Городским идолам» находятся три наших жилых комплекса — <a href="https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/river-park" target="_blank">River Park</a>, <a href="https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/reka" target="_blank">Река. Дом на набережной</a> и <a href="https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/prostori" target="_blank">Просторы</a>.

«Городские идолы» на Уктусе

Центр

Свобода Residence

Широкая речка

NOVA Park

Втузгородок

Discovery Residence

Эльмаш

Квартал Энтузиастов

Уралмаш

Северное Сияние VI очередь

Нова Парк III очередь

Химмаш

Северный Химмаш

Краснолесье

Балтийский IX очередь

Академический

Речной квартал

Северное сияние VIII очередь

Гид по новостройке

Атомный комфорт

Что такое мастер-спальня? Более простое и понятное название этой комнаты — хозяйская, или главная спальня (в противовес детской и гостевой спальне).
<iframe frameborder="0" src="//www.youtube.com/embed/4u1XdFejDJo" width="100%" height="360" class="note-video-clip"></iframe> 
Мастер-спальня представляет собой комфортное личное пространство со всем необходимым: непосредственно спальней и собственной ванной комнатой. Также здесь может быть гардеробная. Вход в санузел и гардеробную имеется только из спальни — по сути дела, это изолированная студия внутри многокомнатной квартиры.<img src="/upload/489b8cb4210eea9c4539a1af14d1c02b.png">Наша компания проектирует мастер-спальни практически во всех новых проектах. Чтобы ознакомиться с их планировками, загляните в наш <a href="https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost" target="_blank" style="">каталог жилой недвижимости</a>, и выберите интересующий комплекс!

Квартиры с мастер-спальнями

Автовокзал

Live. Живой квартал

«Билеты» в малые города

Балтийский X очередь

Пошаговая инструкция по переезду

Переезд в новую квартиру — редкое и волнительное событие. Чтобы минимизировать стресс на завершающих этапах, мы разработали универсальную инструкцию по приёмке. Она поможет не упустить важные детали, снимет тревожность в преддверии новоселья и сделает процесс взаимодействия с застройщиком и УК комфортным.<img src="/upload/d53472def2879aad4d65d4d0a95d4fd5.png" style="width: 100%;"> «Такие материалы дают клиенту чувство контроля на всём пути: от момента ввода дома в эксплуатацию до заселения. Особенно это важно на пике эмоциональной нагрузки – во время первой встречи с готовой квартирой. Мы стремимся сделать этот путь максимально прямым и понятным, чтобы вместо страха и неопределённости клиент испытывал уверенность», – поясняет руководитель отдела управления клиентским опытом «Атома» Яна Мартын.Для вашего удобства пошагово рассказываем, как проходит приемка квартиры от «Атома».<h1 style="margin: 0cm 0cm 8pt; line-height: 15.6933px;">Шаг 1: Приглашение на приёмку</h1><span style="line-height: 19.9733px; background-image: initial; background-position: initial; background-size: initial; background-repeat: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial;">Дом сдан. Застройщик провел дополнительную проверку качества строительства, и вот вам уже летит СМС-сообщение с приглашением на приемку. В тексте – контакты менеджера и ссылка на календарь, чтобы вы сами выбрали дату и время визита. На приемку отводится 7 рабочих день с моменты получения СМС.<img src="/upload/2ac8f1470572c6f6a87466722a9b9da8.png" style="width: 100%;"><span style="line-height: 19.9733px; background-image: initial; background-position: initial; background-size: initial; background-repeat: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial;"> <span style="line-height: 19.9733px; background-image: initial; background-position: initial; background-size: initial; background-repeat: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial;"> <h1 style="margin: 0cm 0cm 8pt; line-height: 15.6933px;"><iframe width="720" height="405" src="https://rutube.ru/play/embed/bdff1bb684a1d86b9e0b28b12bdaf0b3" allow="clipboard-write; autoplay" webkitallowfullscreen="" mozallowfullscreen="" allowfullscreen="" __gchrome_childframeremotetoken="22ffd1ed8aa751233065eb7a4e11197a"></iframe> </h1><h1 style="margin: 0cm 0cm 8pt; line-height: 15.6933px;">Шаг 2: Подготовка к приёмке</h1>Не забудьте документы, включая паспорт и договор с планом квартиры. Приходите всем составом собственников или отправьте законного представителя, предварительно оформив на него нотариальную доверенность. А еще не забудьте сохранить в телефоне или распечатать чек-листы от «Атома».Их четыре, на все виды приемки — <a href="https://www.atomstroy.net/docs/checklist-flat.pdf" target="_blank" style="">квартиры</a>, <a href="https://www.atomstroy.net/docs/checklist-parking-space.pdf" target="_blank" style="">паркинга</a>, <a href="https://www.atomstroy.net/docs/checklist-pantry-in-rc.pdf" target="_blank" style="">кладовой в ЖК</a> и <a href="https://www.atomstroy.net/docs/checklist-pantry-in-parking.pdf" target="_blank" style="">кладовой в паркинге</a>. Нам важно, чтобы вы ничего не упустили! Отмечайте выполненные пункты и фиксируйте замечания при необходимости. В помощь – ссылки на приказ Минстроя России об утверждении требований к отделке долевого жилья и техусловия для оконных конструкций, утвержденные Росстандартом. «Мы понимаем, что клиенты делятся на тех, кто приглашает профессиональных приёмщиков, и тех, кто доверяет только себе. Для самостоятельной приёмки мы разработали детальные пошаговые чек-листы. Это не общие рекомендации, а конкретный список для проверки в каждой комнате: от состояния полов и стен до работы розеток, вытяжки и всех коммуникаций. Клиент может распечатать этот список, прийти с ним в квартиру и буквально отмечать каждый проверенный пункт. Это превращает сложную задачу в последовательное и спокойное действие», – говорит Яна Мартын.<h1 style="margin: 0cm 0cm 8pt; line-height: 15.6933px;"><iframe width="720" height="405" src="https://rutube.ru/play/embed/1a6d3588b2f8950bf4d0bb456fe5536a" allow="clipboard-write; autoplay" webkitallowfullscreen="" mozallowfullscreen="" allowfullscreen="" __gchrome_childframeremotetoken="37e40b752e7f7fabe808ffbe152541fa"></iframe></h1><h1 style="margin: 0cm 0cm 8pt; line-height: 15.6933px;"><p style="margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; font-variant-numeric: normal; font-variant-east-asian: normal; font-variant-alternates: normal; font-size-adjust: none; font-kerning: auto; font-optical-sizing: auto; font-feature-settings: normal; font-variation-settings: normal; font-variant-position: normal; font-variant-emoji: normal; font-stretch: normal; line-height: normal;"> <p style="margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; font-variant-numeric: normal; font-variant-east-asian: normal; font-variant-alternates: normal; font-size-adjust: none; font-kerning: auto; font-optical-sizing: auto; font-feature-settings: normal; font-variation-settings: normal; font-variant-position: normal; font-variant-emoji: normal; font-stretch: normal; line-height: normal;">Шаг 3: Приёмка </h1><p class="p1" style='margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; font-variant-numeric: normal; font-variant-east-asian: normal; font-variant-alternates: normal; font-size-adjust: none; font-kerning: auto; font-optical-sizing: auto; font-feature-settings: normal; font-variation-settings: normal; font-variant-position: normal; font-variant-emoji: normal; font-stretch: normal; font-size: 13px; line-height: normal; font-family: "Helvetica Neue"; color: rgb(0, 0, 0);'> В день приёмки вас встретит менеджер. Если состояние приобретенных площадей соответствует Договору долевого участия (ДДУ), подпишите Акт приёма-передачи. Но если обнаружили дефекты, помните про гарантию от застройщика на дом и его элементы. Срок указан в ДДУ. Успевайте за это время получить гарантийное обслуживание, обратившись в управляющую компанию (УК) или напрямую к застройщику.<img src="/upload/dacb66e4658d7e78062f586fa59af81e.png">«Между продажей и приёмкой квартиры может пройти несколько лет, и детали забываются. Клиенты часто стесняются лишний раз позвонить и спросить. Инструкция решает эту проблему: она всегда под рукой. В ней мы детально разбираем самые сложные и частые вопросы: что считается существенным недостатком при приёмке, а что – нет, и как действовать в обоих случаях. Отдельно и максимально подробно расписан процесс регистрации права собственности – для большинства покупателей это «тёмный лес», – рассказывает Яна Мартын. <h1 style="margin: 0cm 0cm 8pt; line-height: 15.6933px;">Шаг 4: Получение ключей</h1>Подписанный собственником акт направляется застройщику. Пока последний ставит под ним свое согласие и готовит справку о полной оплате по договору долевого участия, вы получаете ключи от квартиры, домофона, почтового ящика, а также полезный инвентарь, который предусмотрен проектом. Если купили кладовую – вам передадут ключи от нее, а доступ в паркинг обеспечит управляющая компания. В качестве приятного бонуса от застройщика все жильцы получают «Коробку новосёла». Внутри – «Книга жителя» с важными контактами, инструкция по эксплуатации квартиры, карта привилегий и прочие приятные «плюшки». Сама же коробка, оснащенная специальным карманом, может использоваться для хранения документов, связанных с квартирой.

<iframe width="720" height="405" src="https://rutube.ru/play/embed/6c3b79a6cb27866e211d2af7432b542e" allow="clipboard-write; autoplay" webkitallowfullscreen="" mozallowfullscreen="" allowfullscreen="" __gchrome_childframeremotetoken="b672df34aa4cb766c4358b89e6cb2381"></iframe>
 <h1 style="margin: 0cm 0cm 8pt; line-height: 15.6933px;">Шаг 5: Знакомство с УК</h1>После приёмки менеджер познакомит собственника с представителями УК. Для дальнейшего эффективного взаимодействия вам предложат подписать согласие на обработку персональных данных, снять показания квартирных счетчиков, чтобы зафиксировать «нулевую точку» в расчётах, взять бюллетень и проголосовать по множеству пунктов, касающихся проживания в доме.<img src="/upload/6ddbbb77c12b144df4c2e9bb6a9c2ba9.png"> <h1 style="margin: 0cm 0cm 8pt; line-height: 15.6933px;">Шаг 6: Регистрация права собственности</h1>Как только девелопер подготовит документы о передаче недвижимости, собственнику придёт СМС со ссылкой на календарь, чтобы выбрать дату и время получения. Застройщик сам направит в Росреестр документы для регистрации права собственности в ЕГРН (не позднее 30 рабочих дней с даты подписания Акта приёма-передачи). Вам останется оплатить госпошлину (в течение 7 дней) по ссылке из СМС или электронной почты. <span style="background-image: initial; background-position: initial; background-size: initial; background-repeat: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial;">Если захотите ускорить процесс,<span style="background-image: initial; background-position: initial; background-size: initial; background-repeat: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial;"> обратитесь в отдел регистрации по тел +7 (343) 266-93-97 для получения платной услуги. Если у вас ипотека, потребуется оценка стоимости недвижимости для банка. По вашему поручению мы соберем необходимый пакет документов и направим в оценочную компанию, а та – в ваш банк. Подробности по тел +7 (343) 266-93-97.<h1 style="margin: 0cm 0cm 8pt; line-height: 15.6933px;">Шаг 7: Обратная связь</h1>После приёмки вы получите СМС со ссылкой на короткий опрос. А после прохождения автоматически станете участником розыгрыша призов.«Конечно, сама по себе инструкция — не уникальная, но признанная практика в отрасли. Мы заранее проанализировали типичные «болевые точки» и «факапы» клиентского пути, чтобы она с самого начала помогала их минимизировать. Это не теоретический документ, а практический инструмент, который стартует в пилотном режиме на ближайшем объекте», – резюмирует Яна Мартын.

Как принять квартиру без стресса?

Инструкция к городу

Разбираемся в рубрике «Инструкция к городу»

Как быть в сложных ситуациях в школах?

Как заработать 30–40% годовых на бизнес-недвижимостиРассказывает Сергей Кравчук, директор АКН «Атом»

Читайте также