Спецпроекты

Рассказывает Сергей Кравчук, директор АКН «Атом»

#82CA9C

Рынок коммерческой недвижимости заметно изменился: продуктовые сети уходят в компактные форматы, гипермаркеты уступают место пунктам выдачи, а инвесторы всё чаще смотрят на помещения на первых этажах как на надёжный источник дохода. Мы поговорили с директором агентства коммерческой недвижимости «Атом» Сергеем Кравчуком о том, как бизнес адаптируется к новым реалиям, из чего складывается доходность инвестора, почему технические параметры помещения важно закладывать ещё на этапе проектирования и какое сопровождение получает покупатель коммерции.


<h1 style="margin: 16pt 0cm 8pt;" class="">Как бизнес адаптируется под новые реалии</h1>Бизнес адаптируется под новые реалии. Продуктовые сети по-прежнему активно развиваются, но меняют форматы: если раньше им нужны были площади 450–500 метров, то сейчас они садятся на площади порядка 350 метров. И тестируют ещё меньшие форматы — например, «Монетка» открыла у нас в «Нова Парке» магазин площадью порядка 200 метров.Развитие электронной коммерции привело к тому, что первыми пострадали большие форматы — гипермаркеты. Часть товара действительно ушла на маркетплейсы, население покупает там. Но кто-то ушёл — зато появились пункты выдачи заказов. Они развиваются очень активно, практически в каждом доме, и есть требование: в каждом квартале должен быть пункт выдачи.Всё равно развивается общепит в формате кофеен и небольших семейных ресторанов средней ценовой категории. Активно развиваются аптеки, магазины у дома, сфера услуг: какая-то часть на паузе, какая-то развивается. Но в любом случае у бизнеса есть точка в конкретном жилом комплексе, в конкретном квартале — и через неё он получает доступ к клиентам: к жителям этого квартала и близлежащих домов, в шаговой доступности. В новых районах население активное, оно активнее пользуется всеми этими услугами — и у бизнеса есть готовая клиентская база.<h1 style="margin: 16pt 0cm 8pt;" class="">Из чего складывается доход инвестора</h1>Инвестор получает стабильный доход. В коммерции договоры обычно заключаются от 5 лет — на 5–10 лет, — и арендаторы съезжают крайне редко. То есть 5 лет инвестор получает стабильный поток, и при этом арендная плата индексируется: договором предусмотрена ежегодная индексация на уровень инфляции, доход растёт каждый год.Поэтому доходность складывается из двух составляющих. Первое — арендный поток, который индексируется. Второе — ежегодный рост стоимости самого помещения: за весь период наших наблюдений коммерческая недвижимость только росла.Мы недавно специально проанализировали несколько своих проектов. Возьмём «Нова Парк» на Широкой речке. Первую очередь мы начали продавать в 2021 году; сейчас у нас уже будет строиться четвёртый квартал. Так вот, в 2021 году инвесторы покупали у нас по 90 тысяч за квадрат — это была средняя стоимость коммерции в том районе. На сегодня стоимость составляет порядка 240 тысяч за квадрат. То есть выросла практически в три раза.Мы посчитали: доходность только от роста стоимости актива за эти 5 лет составила порядка 33% годовых. И это без учёта того, что инвестор, который приобрёл помещение ещё на этапе стройки, сдал его в аренду и получал арендный доход — а это в среднем ещё 10–12% годовых. Если всё сложить, получается порядка 30–40% годовых.И вообще, если анализировать динамику доходности разных инструментов за последние 10 лет, недвижимость всё равно смотрится выгоднее вкладов и других инструментов. Бывает, что вклады дают больше: в прошлом году они давали 18%, а аренда — те же 10–12%, вроде бы по вкладам выше. Но вклад — это всегда короткая история, на год-полтора. А на более длительном горизонте коммерческая недвижимость выигрывает.<h1 style="margin: 16pt 0cm 8pt;" class="">Технические параметры закладываются на этапе проектирования</h1>Работа с техническими параметрами помещения начинается с самого первого этапа. Как только появляется площадка и мы понимаем, что здесь будет коммерция, мы определяем нужный объём коммерции, а дальше — исходя из функций помещения — закладываем технические параметры.У разных арендаторов свои повышенные требования. У продуктовых магазинов — электрическая мощность, вентиляция, отдельные пути загрузки, нюансы по входу. У общепита — тоже киловатты, вентиляция, где-то нужно предусмотреть жироуловитель. Всё это мы закладываем на этапе проектирования.Особенно важный вопрос — вентиляция. Именно в неё чаще всего всё упирается, и именно поэтому в обычном коммерческом помещении потом нельзя открыть общепит. Когда объект уже готов, а вентиляция не предусмотрена, сделать её «по старинке», протянув вентиляционный короб по фасаду, сейчас невозможно: это нужно проводить через голосование дома, и практически никогда его не согласуют. Поэтому критично, чтобы все эти коммуникации были заложены конструктивом дома заранее.Если говорить про остальные виды деятельности: для фитнеса с бассейном нужно предусмотреть место под чашу и возможность её вмонтировать. Медицина и стоматология требуют кабинетной нарезки — чтобы в каждом кабинете было окно, а желательно ещё и «мокрая точка», то есть отдельная разводка воды и канализации в каждый кабинет. Например, сейчас у нас в работе стоматология «Урсула»: мы на этапе проектирования закладываем всю кабинетную нарезку, канализацию, подвод воды. Причём «Урсула» появилась уже после того, как мы вышли на стройку, — под них мы меняем проект. Но в основном мы, конечно, стараемся всё предусмотреть заранее, ещё на этапе подготовки проекта.<h1 style="margin: 16pt 0cm 8pt;" class="">Инвестор не остаётся один на один</h1>У некоторых покупателей есть заблуждение, что коммерция — сложная история, что сдать коммерческий объект гораздо сложнее. Арендаторы здесь действительно посложнее — это компании, у них есть юристы. Но своих клиентов мы никогда не оставляем один на один с этими историями.Мы предлагаем полное сопровождение: берём на себя поиск арендатора, переговоры, подготовку договора. При этом наш юрист по сути находится на стороне инвестора. У нас большой опыт с самыми разными нюансами в договорах — мы знаем, на что обращать внимание, что можно принимать, а что категорически нельзя. Клиента всегда проконсультируем и поможем.Поэтому бояться сложностей не нужно. На самом деле всё достаточно просто. <iframe width="720" height="405" src="https://rutube.ru/play/embed/64920554a3f6dba6a6e8cc9134f53443"  allow="clipboard-write; autoplay" webkitAllowFullScreen mozallowfullscreen allowFullScreen></iframe>

Как заработать 30–40% годовых на бизнес-недвижимости

ЧÖ

С помощью Пригова, «Жизньмарт» и «ЧО»

Признаваться друг другу в любви накануне Нового года помогут открытки в фирменном стиле <a href="https://chofest.ru/" target="_blank" rel="nofollow">паблик-арт-программы </a><a href="https://chofest.ru/" target="_blank" rel="nofollow">«ЧО»</a>. Они появились в сети магазинов «<a href="https://lifemart.ru/" target="_blank" rel="nofollow">Жизньмарт</a>», креативном пространстве «Домна» и <a href="https://ural.pushkinmuseum.art/" target="_blank" rel="nofollow">Уральском филиале ГМИИ им. Пушкина</a>. Открытки можно взять бесплатно, и после заполнения опустить в почтовый ящик. А до 25-го декабря открытку можно оставить продавцам «Жизньмарта». <span style='font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, "Segoe UI", Roboto, "Helvetica Neue", Arial, "Noto Sans", "Liberation Sans", sans-serif, "Apple Color Emoji", "Segoe UI Emoji", "Segoe UI Symbol", "Noto Color Emoji"; font-size: 0.875rem;'> <img src="/upload/tmp/712afa7a29d17efcd5ada179ab3d53c7.png" style="width: 50%;"><span style='font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, "Segoe UI", Roboto, "Helvetica Neue", Arial, "Noto Sans", "Liberation Sans", sans-serif, "Apple Color Emoji", "Segoe UI Emoji", "Segoe UI Symbol", "Noto Color Emoji"; font-size: 0.875rem;'> <span style='font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, "Segoe UI", Roboto, "Helvetica Neue", Arial, "Noto Sans", "Liberation Sans", sans-serif, "Apple Color Emoji", "Segoe UI Emoji", "Segoe UI Symbol", "Noto Color Emoji"; font-size: 0.875rem;'> Открытки с марками доступны во всех магазинах сети до 10 января 2024 года. Организаторы отнесут всю корреспонденцию на почту. Совместная акция «Жизньмарта» и «ЧО» продолжает паблик-арт-проект, созданный этой осенью. На открытках процитировано «<a href="https://www.atomstroy.net/statia/174" target="_blank">Обращение № 133</a>» из каталога «Обращений к гражданам» Дмитрия Александровича Пригова. <iframe frameborder="0" src="//www.youtube.com/embed/_BX0-VXZSiw" width="640" height="360" class="note-video-clip"></iframe><span style='font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, "Segoe UI", Roboto, "Helvetica Neue", Arial, "Noto Sans", "Liberation Sans", sans-serif, "Apple Color Emoji", "Segoe UI Emoji", "Segoe UI Symbol", "Noto Color Emoji"; font-size: 0.875rem;'> <span style='font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, "Segoe UI", Roboto, "Helvetica Neue", Arial, "Noto Sans", "Liberation Sans", sans-serif, "Apple Color Emoji", "Segoe UI Emoji", "Segoe UI Symbol", "Noto Color Emoji"; font-size: 0.875rem;'> <span style='font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, "Segoe UI", Roboto, "Helvetica Neue", Arial, "Noto Sans", "Liberation Sans", sans-serif, "Apple Color Emoji", "Segoe UI Emoji", "Segoe UI Symbol", "Noto Color Emoji"; font-size: 0.875rem;'>Куратор сезона «Передача энергии» Наиля Аллахвердиева выбрала это обращение для светового объекта, установленного во дворе Уральского филиала Пушкинского музея. А теперь любой желающий может подписать открытку с признанием в любви, как наказывал поэт, и отправить ее близкому человеку. – В рамках «ЧО» в этом году мы обсуждаем тему «Передача энергии», поэтому из каталога обращений выбрали высказывание, где смысловым ядром является фраза «Я люблю тебя!». Это одно из самых эмоциональных и личных высказываний в человеческой культуре, – рассказала куратор 4 сезона «ЧО» Наиля Аллахвердиева.  <img src="/upload/tmp/711550c5390563abaa46256b3790ea6c.png" style="width: 50%;"> – Мы рады поддерживать инициативы, которые значимы для города. Наша совместная акция – согревающий проект, который создает больше поводов говорить друг другу теплые слова, – отметила руководитель PR-сети «Жизньмарт» Екатерина Астраханцева. Также их можно найти в . Изделия оформили в фирменном стиле четвертого сезона «ЧО», автором которого стал художник и дизайнер Сергей Клещев. – Здорово, что к нашей инициативе поделиться энергией любви присоединился бизнес в лице магазинов «Жизньмарт». Жить и творить в любимом городе невозможно в одиночку,  ведь делать его лучше – общее наше с вами дело, – поделился руководитель «ЧО» и креативный директор «Атома» Никита Харисов. Подробнее о световом паблик-арт-объекте с цитатой Дмитрия Александровича Пригова можно почитать <a href="https://www.chofest.ru/appeal" target="_blank" rel="nofollow">здесь</a> <img src="/upload/tmp/bbdab0ee276ade80c8303a726793b14e.png" style="width: 50%;"> Организатор паблик-арт-программы: «Атомстройкомплекс» Соорганизаторы: Уральский филиал ГМИИ им. А. С. Пушкина (ГЦСИ Екатеринбург) и АНО «Стандарт 2.0» Проект проходит при поддержке Президентского фонда культурных инициатив Следите за новостями в соцсетях: <a href="https://vk.com/cho_fest" target="_blank" style="" rel="nofollow">VK</a>, <a href="https://t.me/cho_fest" target="_blank" style="" rel="nofollow">Телеграм</a>.

Скажем перед Новым годом: «Я люблю тебя»!

Статьи

Гостиница с историей

Легенды «Большого Урала»

Центр

Свобода Residence

Поздравляем новосёлов!

Ура! Мы получили акт ввода на вторую очередь комплекса «[Свобода Residence](https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/svoboda-residence)»!

Дом сдан в соответствии с графиком. В ближайшее время мы передадим его в ведение управляющей компании, которая займётся приёмкой в эксплуатацию инженерных систем здания и общедомового хозяйства. По завершении процедуры собственники получат уведомления о том, что апартаменты можно принимать. Случится это не позднее указанной в договорах даты.

Поздравляем будущих новосёлов, и желаем счастливой жизни на новом месте!

И кстати, в комплексе осталось несколько свободных апартаментов.
Посмотреть планировки и цены можно на странице «[Свобода Residence](https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/svoboda-residence)».

А здесь можно посмотреть фотографии дома и его двора:

Комплекс «Свобода Residence» сдан!

Эльмаш

Квартал Энтузиастов

Уралмаш

Северное Сияние VI очередь

Традиции

Северное сияние VII очередь

Северное сияние VIII очередь

Новое пространство для горожан

Наши друзья и партнеры «Пространство Заря» отметили первый день рождения. Благодаря их усилиям старенький районный кинотеатр превратился в большой кинокультурный центр, где собираются жители района и горожане разного поколения.<img src="/upload/tmp/a23879048e92aa29f762c08ca06792cb.png"> В честь праздника в «Заре» открыли гостиную для горожан, где можно общаться, читать книги по искусству, архитектуре, урбанистике и кино издательств TATLIN, «Гараж», «Сеанс», Ad Marginem.<img src="/upload/tmp/649cb576c566bbdcd9b5c121daab47ff.png"> На стенах пространства – выставка уральских художников и, что особенно ценно, сразу четыре постера из «Центра передачи энергии» от <a href="https://vk.com/cho_fest" class="mem_link" mention="" mention_id="club197811344" rel="nofollow" style="font-size: 0.875rem; -webkit-tap-highlight-color: transparent; -webkit-text-size-adjust: 100%; cursor: pointer;">паблик-арт-программы «ЧО»</a>, которая проводится по инициативе нашей компании. Как вы помните, деньги с продажи постеров мы направляем в помощь старшему поколению уже собрали 165 000 рублей.<img src="/upload/tmp/ae55a96f468e977b0e2fea0df04f0a36.png"> Обновилась и выставка об индустриальном наследии Эльмаша и запустили <a href="https://izi.travel/ru/browse/e0c5e53e-43a4-49a4-aebb-08a4bec313de" target="_blank" rel="nofollow">аудиогид</a> по району. <img src="/upload/tmp/d0dbc05754a25ba529876dfe68e92611.png"> Также в «Заре» можно посетить лекции, кинопоказы, участвовать в обсуждениях, мастер-классах, театральной лаборатории, записаться на экскурсии, узнать что происходит в этом районе.

Гостиная и библиотека в «Заре»

Районы

Как появился Вторчермет и чем он живёт сейчас

Борис Рыжий, «золотая» школа и родина ЕЖК

Уктус

Просторы

Химмаш

Северный Химмаш

Гид по новостройке

Место для встреч, работы, занятий и праздников

Соседские центры «Атома» — это специальные общественные пространства, где жители могут общаться, проводить лекции, совместные занятия и мастер-классы, формировать новые социальные активности. Наша компания начала создавать их еще в 2019 году, первой в Екатеринбурге.<iframe frameborder="0" src="//www.youtube.com/embed/cvxihQbqh_c" width="100%" height="360" class="note-video-clip"></iframe> К настоящему моменту у нас функционирует соседские центры в комплексах <a href="https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/nova-park-iii-ochered" target="_blank">Nova Park</a> (Широкая Речка), <a href="https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/prostori" target="_blank">Просторы</a> (Уктус), ART. Город-парк (Краснолесье) и <a href="https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/neskuchnyy-sad" target="_blank" style="">Нескучный сад</a> (Автовокзал). Готовятся к открытию «Народные Кварталы» (Уралмаш).В планах их появление ещё в нескольких комплексах: LIVE (Автовокзал), <a href="https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/kvartal-entuziastov" target="_blank">Квартал Энтузиастов</a> (Эльмаш), <a href="https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/severnoe-siyanie-vii-ochered" target="_blank">Северное Сияние</a> (Уралмаш), <a href="https://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/severny-himmash" target="_blank">Северный Химмаш</a>.<img src="/upload/977bf20ad55e9a11c824397058b6f893.png"> Соседский центр — это больше, чем просто общественное пространство, это философия <a href="https://youtube.com/shorts/9vdcjxxg1t4?feature=share" target="_blank" rel="nofollow">добрососедства</a> в домах «Атома». Развивая будущее сообщество жителей, мы индивидуально подходим к каждому проекту, экспериментируем с форматами и внедряем лучший опыт и практики. Центры могут существовать в разных форматах: <ul><li style="margin: 0px;"><a href="https://youtu.be/cvxihQbqh_c" target="_blank" rel="nofollow">Коворкинг</a></li></ul><ul><li style="margin: 0px;">Игровая</li></ul><ul><li style="margin: 0px;"><a href="https://youtube.com/shorts/RkolFPS8VXE?feature=share" target="_blank" rel="nofollow">Спортзал</a></li></ul><ul><li style="margin: 0px;"><a href="https://www.atomstroy.net/statia/134" target="_blank">Клуб</a></li></ul><ul><li><a href="https://youtube.com/shorts/f34t0rkf8Pk?feature=share" target="_blank" rel="nofollow">Смешанные</a> и новые виды активностей</li></ul><iframe frameborder="0" src="//www.youtube.com/embed/06yYevPGb30" width="100%" height="420" class="note-video-clip"></iframe> Расписание активностей смогут составить сами жители — может быть, именно вы станете движущей силой центра! Мы ставим мебель и прочее необходимое оборудование, и первое время поддерживаем работу: проводим обучение и обмен опытом, помогаем в организации мероприятий. С помощью соседских центров мы стремимся создать в домах дружескую и безопасную среду, в которой жители смогут общаться, приятно проводить время и заводить полезные знакомства. Узнать изнутри о том, как функционируют СЦ, можно в этой статье: <a href="https://www.atomstroy.net/statia/63" target="_blank" style="">Бесплатный офис или место для творчества? Зачем нужны соседские центры</a>

Соседские центры

Как заработать 30–40% годовых на бизнес-недвижимостиРассказывает Сергей Кравчук, директор АКН «Атом»

Читайте также